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房企巨头的初冬:恒大领衔,三巨头单月销售同比锐减300亿

2018-12-12 06:52  作者:吴博士 点击:次 

原标题:房企巨头的初冬:恒大领衔,三巨头单月销售同比锐减300亿

硬币不止一面,数据中藏着趋势。

房企巨头们最近发布的月度销售数据犹如一面镜子,与近期的海外债券、股价走势一同折射出上市房企当前的境况:销售额在前期冲高后面临急剧的下滑,回款速度放缓的同时融资利率在走高。

华丽与压力都写在公告里,直接看数据。

创纪录:恒碧万融前11月销售额近2万亿元

2018年前11个月,恒大、碧桂园、万科和融创的累计销售总额创出历史新高。以下为2016年至今前11个月恒碧万融的累计销售额变动图:

如图所示,恒碧万融四大房产巨头前11个月的累计销售额自2016年至今逐年增长,截止2018年11月末,四巨头的累计销售额达1.985万亿,较去年同期的累计销售额增长了12.15%。其中,万科和恒大前11个月销售额已经超过了5000亿,分别为5439.5亿和5352亿元,均超过了2017年全的销售额。

融创中国前11月的销售总额为4162.4亿元,排在四巨头的最末位,但相比2017年同期的累计销售额2978.6亿元来说,增长高达39.74%。

但这只是硬币的一面,如果拆解单月销售数据则是另一番光景。11月份,不少房企的单月销售额经历猛烈的同比和环比下降。

强弩之末?三巨头单月销售额环比减少超300亿元

单看11月的销售数据,除万科还在继续增长外,恒大、碧桂园和融创的销售额环比和同比均出现了下降。

从数据来看,恒大、碧桂园和融创11月合计销售额为1127.5亿元,与10月的合计销售额相比环比减少了329.4亿元,下降了22.61%。不仅如此,较2017年同期相比,三巨头的销售额也出现了明显的下降,合计减少342.4亿元,降幅达23.29%。

其中,恒大11月的总销售额为340.7亿元,环比上月下降35.77%,与去年同期相比下降23.29%,在三巨头中降幅最大。

除此之外,中小房企中也有不少公司11月单月的销售额出现了大幅下滑。合生创展11月的销售额仅有8.63亿,环比上月下降了53.58%;新城发展控股11月的销售额高达172.26亿元,但与10月相比仍然下滑了20.85%。

回款压力:三季末A股上市房企经营性净现金流出33亿

2018年,对于房企而言,销售回款是个更重要的任务。至少从A股上市房企的三季报来看,回款情况并不乐观。龙头房企在11月份出现销售额下滑,是否预示着其他中小房企在四季度的销售回款情况压力将更大?

先重温一下三季报的数据。根据wind数据统计,申万行业分类标准下,房地产开发行业2018年三季报合计经营性净现金流为净流出。

从上图来看,截至三季末A股上市房企的经营性现金流合计流出33.23亿元,虽然较2017年同期相比净流出大幅减少,但仍然处于净流出状态。

如果剔除掉一些今年三季度经营性净现金大额流出的房企,整体行业数据可能更差。今年三季度中经营性现金流表现最好的地产公司是阳光城,三季度单季的经营性现金流净流入80.42亿,前三季度合计净流入113.18亿元,较去年同期相比增长高达93.27%,而增长的原因也是因为销售回款的增加所致。

销售回款面临压力的不仅仅是中小房企,即便是万科,今年前三季度的情况也未必有多乐观。公司三季报显示,截止三季末万科的经营性现金流累计净流出高达257.31亿元,较去年同期下降了254.02%。其中,三季度单季的流出高达214.76亿元,较去年同期相比下滑317.50%。

如上文所述,万科11月份的销售情况已经是四大房企巨头中最好的了。由于其他三家在港股上市,不发三季报,无法得知最新的季度销售回款情况。

但是,签约销售额通常是销售回款的先行指标,销售额同比环比皆下降,是否预示着四季度的销售回款情况也不会太乐观?

销售回款是房企成本最低最可靠的现金流,增发股票融资虽然没有利息负担,但却受到诸多外部不确定性环境的影响。除此之外,房企获取现金流的手段中,成本较低的恐怕就要数债券了。但是,房企债券利率正在飙升,尤其海外债券。

债券利率攀升:便宜钱越来越难找

借新还旧对于地产企业来说并不是稀罕事,但面对越来越庞大的债务问题,再融资和再融资成本将成为摆在房企面前的另一难题。

以富力地产为例,根据公司2018年11月底公布的相关债券募集说明书,截止2018年6月末富力的有息负债高达1589.58亿元,较2017年末增长了169亿元。

今年11月底富力地产发布公告称,将公开发行不超过40亿元的公司债券,而此次募集资金扣除发行费用后,拟全部用于偿付2019年公司已发行公司债券的到期回售部分。

如上图所示,2019年到期回售的相应债券利率仅有3.95%,而富力地产此次发行的债券利率已上升至6.58%,利率上升了2.63个百分点。

富力地产的融资利率虽然较此前有所攀升,但从绝对值上看来,其实还是低的。海外美元债券的利率飙升的更明显。以下为6月至今房地产公司发行的美元债情况:

从以上数据来看,6月至今房企的发债利率半数以上都在10%左右,而如此高利率的债券,期限并不长,其中时代中国发行的3亿美元债期限仅两年,票面利率已高达10.95%。

冬至未至,房企巨头们已经感受到凌冽的寒风。(JW)

本文作者:面包财经

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